خلاصه:پاسخ دو اقتصاددان ارشد به پرسشي قديمي و بحث برانگيز: چرا قيمت مسكن هم در تورم بالا رشد كرده است و هم در تورم پايين؟
در اوايل سال 2000 بازار مسكن آمريكا داغ شده بود، اما در گزارش‌هاي مربوط به ارزش جهاني املاك، نشريه اكونوميست هشدار داده بود كه احتمال بروز حباب قيمت‌هاي مسكن در آمريكا و ساير نقاط جهان وجود دارد و علت آن «خطاهاي پولي» خواهد بود. مردم سرخوش از نرخ پايين بهره بانكي و معاملات تاريخي آن زمان، اقدام به دست گذاشتن روي خانه‌ها كردند و با اين استقبال خود قيمت‌ها را روندي صعودي بخشيدند، اما اين وام‌گيرندگان همه يك خطا داشتند. آنها تورم را فراموش كرده بودند. نرخ بهره اسمي پايين در اوايل سال‌هاي 2000ميلادي همراه شده بود با نرخ پايين تورم. بنابراين فدرال‌رزرو نگران ركود تورمي بود.
و اينكه نرخ بهره منطبق با تورم لزوما رهيافت شگرفي نبود. مارتين اشنايدر و مونيكا پيازسي، اقتصاددانان ارشد بانك مركزي مينه‌آپليس، مشاهدات خود را اينگونه بيان كرده‌اند: «خريداران مسكني كه فكر مي‌كنند نرخ بهره پايين باعث مي‌شود قيمت خريد يك خانه كمتر شود، از يك خطاي پولي رنج مي‌برند
اگرچه اصطلاح «خطاي پولي» اولين بار توسط جان مينارد كينز مطرح شد، در كتاب سال 1928 اروين فيشر مورد استفاده بسيار قرار گرفت. تعريفي كه فيشر از اين عبارت ارائه داد اينگونه بود: «در نظر نگرفتن اين واقعيت كه دلار يا هر واحد پولي ديگر به لحاظ ارزش، دستخوش فروپاشي يا پيشرفت مي‌شود». به بيان ديگر صحبت از پول به لحاظ اسمي است و نه قدرت خريد. كسي كه دچار خطاي پولي مي‌شود متوجه اين موضوع نيست كه تورم، ارزش واقعي پول را به طرزي بيرحمانه در حد يك تكه آهن زنگ‌زده پايين مي‌آورد
با وجود اين، بسياري از اقتصاددانان معتقدند كه «خطاي پولي» يك افسانه است. انسان‌ها تا حد زيادي موجوداتي خردورزند و اگر چه تصميمات مالي آنها بي‌عيب نيست، معقولانه است. حال چه خطا و چه غيرخطا، اين بيماري در اوايل سال‌هاي 2000ميلادي به ويروسي جهان‌گير بدل شد و اقتصاددانان حق داشتند كه بر آن به عنوان يك عامل احتمالي در افزايش بيش از حد قيمت‌هاي مسكن دست بگذارند. اما مشكل ديگري نيز وجود داشت: افزايش قيمت مسكن در دهه 70ميلادي نيز بروز كرده بود، همان زماني كه نرخ بهره اسمي به طرز وحشتناكي بالا بود. اگر نرخ بهره اسمي پايين خريداران را به سوي بازار مسكن جذب مي‌كرد، آيا نرخ بهره اسمي بالا نبايد آنها را براند و باعث شود قيمت‌هاي مسكن كاهش يابد؟ اگر خطاي پولي يك واقعيت در زندگي اقتصادي است، چگونه مي‌توانيم افزايش قيمت‌ها را در شرايطي كه نرخ بهره اسمي و نرخ تورم هر دو بالا يا هر دو پايين است، توجيه كنيم؟
به تازگي دو اقتصاددانان ارشد بانك مركزي مينه‌آپليس پاسخي حيرت‌انگيز براي اين پرسش در مقاله خود ارائه كرده‌اند، تئوري آنها بر اين ايده استوار است كه همه سرمايه‌گذاران مانند هم نيستند. برخي در برابر خطاي پولي از پا درمي‌آيند، اما برخي ديگر در برابر آن ايمني دارند. در نتيجه سرمايه‌گذاران درباره نرخ بهره واقعي با هم متفق‌القول نيستند و نرخ‌هاي مختلفي را براي بازگشت سرمايه دارايي‌هاي مختلف از جمله مسكن درنظر مي‌گيرند. تعامل آنها در بازارهاي اعتبارات افزايش قيمت مسكن را هم در تورم بالا و هم در تورم پايين موجب مي‌شود. بنابراين كار اين اقتصاددانان حاكي از اين بود كه وقتي بازارهاي اعتبارات متعدد مي‌شوند، پتانسيل افزايش قيمت‌ها تقويت مي‌شود. مونيكا پيازسي و مارتين اشنايدر در مقاله تحقيقاتي خود با عنوان «خطاي تورمي» اعتبارات و قيمت‌گذاري دارايي‌ها نوشته‌اند: هرچه بازارهاي اعتبارات توسعه يافته‌تر باشند، افزايش قيمت مسكن شدت مي‌يابد
يك الگوي جهاني
اين دو اقتصاددان مقاله خود را با ارائه يك شاهد آغاز كرده‌اند. آنها داده‌هاي ارزش سهام و مسكن، نرخ تورم و نرخ بهره واقعي 12 كشور صنعتي را از سال‌هاي 1970 تا 2004 مورد بررسي قرار داده‌اند. الگوهايي كه در اين داده‌ها آشكار شده است، شايان توجه است. در هر يك از اين كشورها طي دوره تورم بالا در اواخر دهه 70 ميلادي و دوره تورم پايين اوايل سال‌هاي 2000 ارزش مسكن شاهد افزايش و ارزش سهام، شاهد كاهش بوده است. آنها نوشته‌اند: «طي مقطع زماني تورم بالا در اواخر دهه 70 و اوايل دهه 80 ميلادي، سهم قيمت مسكن نسبتا بالا بود در حالي‌كه سهم قيمت سهام نسبتا پايين بود
طي مقطع زماني تورم پايين در سال‌هاي ابتدايي 2000 نيز همين شرايط پديد آمد. به‌علاوه نرخ بهره واقعي در هر دوي اين مقاطع زماني پايين يا حتي منفي بود. پيازسي مي‌نويسد: بنابراين چنين الگويي مشترك است و اين واقعيت‌هاي بين‌المللي ما را متقاعد مي‌كند كه اين تنها يك بي‌قاعدگي در ايالات متحده نيست كه مي‌توانيد قيمت‌هاي بالاي مسكن را هم در تورم بالا و هم در تورم پايين مشاهده كنيد
دو نوع سرمايه‌گذار
براي توضيح اين پديده دايمي، پيازسي و اشنايدر دو نوع سرمايه‌گذار را از هم تفكيك كرده‌اند: آنهايي كه تورم را ناديده مي‌گيرند و كساني كه آن‌را به‌حساب مي‌آورند. اين دو اقتصاددان از آنها به‌عنوان «سرمايه‌گذاران خطاكار» و «سرمايه‌گذاران باهوش» ياد كرده‌اند. اين دو محقق در سخنراني خود در بانك مركزي مينه‌آپليس توضيح دادند كه وجه تمايز اين دو دسته سرمايه‌گذار مساله هوش نيست بلكه يك مساله در رابطه با دانش مالي و تجربه است
پيازسي گفته است: بسياري از مردم برآورد خيلي خوبي از آينده وضع تورم دارند، اما زمان سختي را مي‌گذرانند تا بتوانند بين نرخ بازگشت سرمايه واقعي و بازگشت سرمايه اسمي خود تمايز قايل شوند. به بيان ديگر افراد باهوش هنگام محاسبه مالي و جايابي دارايي‌هاي‌شان مي‌توانند به‌خوبي از خطا جلوگيري كنند. از سوي ديگر اين سرمايه‌گذاران باهوش سخن فيشر را درك مي‌كنند. او گفته است كه نرخ واقعي بهره مساوي است با نرخ بهره اسمي منهاي تورم مورد انتظار. فرض كنيد يك بانك مجوز سپرده‌اي را صادر مي‌كند كه نرخ بهره سالانه آن 5درصد است و اين در شرايطي است كه نرخ تورم 3درصد است. يك سرمايه‌گذار خطاكار تورم را ناديده مي‌گيرد و به آساني انتظار بازگشت سرمايه 5درصدي را دارد، اما يك سرمايه‌گذار باهوش درك مي‌كند كه بازگشت سرمايه واقعي سپرده‌اش تنها 2درصد است. اين سطح بالاتر تبحر مالي به سرمايه‌گذاران باهوش در محاسبه بازگشت سرمايه دارايي‌هاي مختلفشان يك برتري مي‌دهد. پيازسي ميگويد: «طبيعي به نظر مي‌رسد كه فرض كنيم تبحر مالي هيچ‌كس با ديگري برابر نيست. اجازه دادن به مردم براي اينكه نسبت به تورم رويكردهاي متفاوتي داشته باشند يك راه بسيار طبيعي تفكر درباره بازار است». اشنايدر ميگويد: «اين موضوع به‌خصوص درباره بازار مسكن بسيار صادق است. در اين بازار شما با خانوارهاي زيادي مواجهيد كه هيچ تصميم مالي بزرگ ديگر، چون خريد سهام، نمي‌گيرند». پيازسي ميگويد: «اين درست است كه بسياري از مردم به پردازش اطلاعات نيازي ندارند چون با تصميمات بزرگ زيادي مواجه نيستند، اما از سوي ديگر افراد ديگري هستند كه خيلي متبحرند. آنها دقيقا مي‌دانند كه بازگشت سرمايه چگونه عمل مي‌كند و بازگشت سرمايه اسمي و بازگشت سرمايه واقعي چه هستند
الگو كدام است؟
در بازاري كه از هر دو دسته سرمايه‌گذاران را در برمي‌گيرد چه روي مي‌دهد؟ اين دو اقتصاددان براي توضيح تبعات تعاملات اين سرمايه‌گذاران يك الگوي رياضي ارائه كرده‌اند كه در آن خانوارها بين مصرف فوري منابع خود و پس‌انداز آنها براي بعد يكي را برمي‌گزينند. اگر آنها منابع موجود خود را پس‌انداز كنند، تصميم بعدي آنها اين است كه آيا آنچه را پس‌انداز كرده‌اند صرف اوراق قرضه كنند يا در بخش مسكن سرمايه‌گذاري كنند. تصميم اينكه آيا پس‌انداز اين خانوارها صرف اوراق قرضه شود يا مسكن بستگي به قيمت‌هاي جاري اوراق قرضه و مسكن و ميزان بازده سرمايه‌گذاري در هر يك از اين دو بخش دارد كه آن هم به نوبه خود به نرخ بهره و نرخ تورم وابسته است. اين دو اقتصاددان چند عامل ديگر را نيز در الگوي خود جاي دادند. يكي از حياتي‌ترين آنها اين است كه خانوارها نمي‌توانند بدون در نظر گرفتن درآمد آينده خود وام بگيرند. آنها فقط با ميزاني از بدهي مي‌توانند وام بگيرند كه خانه آنها به عنوان وثيقه قرار گيرد
بازار مسكن امروز
الگوي اين دو اقتصاددان در مورد زمان كنوني كه قيمت‌هاي مسكن تعديل يافته است و بازار مسكن دچار فروپاشي شده است چه ميگويد؟ الگوي پيازسي – اشنايدر پيش‌بيني مي‌كند كه تنها در صورتي كه نرخ بهره اسمي (كه عمدتا تحت‌تاثير انتظارات تورمي است) خيلي بالا يا خيلي پايين باشد، قيمت‌هاي مسكن افزايش مي‌يابد. اشنايدر ميگويد: «طي دو سال گذشته يا يكسال و نيم گذشته، نرخ بهره اسمي به سطح نمونه بازگشته و به ميانگين‌هاي تاريخي نزديك شده است، بنابراين خطاي تورمي بايد از اهميت كمتري برخوردار باشد، چون مردم فرض مي‌كنند كه هزينه وام گرفتن بايد بالاتر باشد. آنها كمتر وام مي‌گيرند و تقاضاي كمتري براي وثيقه گذاشتن دارند. در چنين شرايطي اختلاف عقيده كمتري درباره نرخ بازگشت سرمايه وجود دارد و قيمت‌ها متعادل‌تر خواهد بود. به علاوه اين الگو نشان مي‌دهد كه آن دسته‌اي از افراد كه در اوايل سال‌هاي 2000 موجب افزايش قيمت‌هاي مسكن شدند همان كساني بودند كه از خطاي تورمي رنج مي‌بردند. بنا به تعريف آنها افرادي هستند كه به لحاظ مالي از تبحر كافي برخوردار نيستند و در عمل كساني هستند كه تجربه كمتري در بازارهاي اعتبارات دارند
پيازسي ميگويد: «حداقل براساس الگوي ما اينها خانوارهايي هستند كه از تبحر كافي در امور مالي برخوردار نيستند و باعث شدند افزايش اخير قيمت‌هاي مسكن روي دهد. تا جايي كه اين افراد آنچنان در كار وثيقه گذاشتن پيش رفتند كه بيش از حد استطاعتشان بود. دليل هم اين بود كه آنها به اندازه كافي از ساختار وام و وثيقه مطلع نبودند. به عقيده من شما مي‌توانيد بگوييد كه اين افراد محصولاتي را با وام خريداري كردند كه نمي‌بايست مي‌خريدند
مترجم
شادی آذری
Linkback: https://irmeta.com/meta/b277/t1936/
اشتراک و بوک مارک کردن این تاپیک در شبکه های اجتماعی
۸ اردیبهشت ۱۳۹۳ - ۰۷:۳۳:۲۲