محاسبه مالیات اجاره

[DELFAN]

با سلام


 آیا محاسبات زیر برای محاسبه مالیات اجاره درست است؟


مبلغ اجاره سالانه * 75% = مبلغ اجاره مشمول مالیات

حالت اول : شخص حقیقی مبلغ اجاره مشمول مالیات طبق ماده 131 قانون مالیات مستقیم

حالت دوم : شخص حقوقی

مبلغ اجاره مشمول مالیات * 25% = مالیات اجاره


با تشکر

[A.Ehsani]

سلام

این محاسبات برای صاحب ملک است و شما فقط 5% موضوع ماده 104 کسر کنید تکلیف از طرف شما انجام شده است که مستاجر هستید.

[DELFAN]

درود برشما


 ممنونم بابت پاسخ شما، مثل همیشه کامل.

پس فرموله بالا در صورتیه که صاحب ملک باشیم.

[DELFAN]

با سلام


 موردی داشتم که برای مستاجر بابت 101.760.000 ريال هزینه اجاره در سال 88 مبلغ 17.624.050 ريال جهت مالیات اجاره و جریمه عدم پرداخت توسط اداره دارایی مطالبه شده بود، محاسبات به چه صورت است؟

با تشکر

[A.Ehsani]

سلام

ای کاش بفرمائید محاسبات را از ممیز بپرسند به اعتقاد من در محاسبات اشتباهی رخ داده است.

[DELFAN]

با سلام


  طبق ماده 104 و 54 مالیاتهای مستقیم محاسبه شده.

[A.Ehsani]

به نظر من مبلغ اجاره ای که شما پرداخت کرده اید از نظر دارائی کم در نظر گرفته شده و ایشان ممکن است بابت رهن و اجاره بها بر اساس عرف به یک رقمی رسیده اما نتیجه آن این است:

مبلغ اجاره نهائی * 5% = مالیات
مالیات * 2% *تعداد ماه = جریمه دیر کرد

[AFSHARPOOR]

با سلام

ايا مبلغ جريمه دير كرد از صاحب ملك گرفته ميشود و يا شركتي كه ملك اجاره نموده ولي 5% از صاحب ملك در اجاره ماهيانه كسر ننموده و به دارايي پرداخت نكرده

لطفا يك توضيحي در مورد مسئوليت اجاره گيرنده در قبال دارايي و جرائمي كه بابت عدم كسر ممكن از شركت گرفته شود دهيد

متشكرم

[A.Ehsani]

سلام

مالیات بر اجاره بر عهده مالک است :

ماليات اجاره
براي محاسبه مليات اجاره ابتدا بايد ميزان مال الاجاره مشخص گردد . در قانون ماليات هاي مستقيم دو طريق  براي تعيين اجاره بها پيش بيني شده است . اگر بين موجر و مستاجر سند اجاره رسمي تنظيم گرديده باشد و ضمنا مستاجر به غير از مال الاجاره وجه ديگري به عنوان وديعه و يا عناوين ديگر مثلا به صورتي كه در اقواه عامه رهن و اجاره گفته مي شود . به صاحب ملك نپرداخته باشد مال الاجاره از روي همان سند رسمي تعيين خواهد شد و چنانچه واگذاري ملك بدون سند رسمي صورت گرفته و يا در صورت وجود سند از ارائه آن خودداري گردد و يا علاوه بر اجاره وجه ديگري هم نزد مالك سپرده شده يا ملك به رهن تصرف واگذار شده باشد ، مال الاجاره از طريق ارزيابي و بر اساس مقايسه با املاك مشابه معين مي گردد .

 پس از مشخص شدن اجاره كه معمولا به طور ماهانه منظور مي شود ميزان آن براي هير سال شمسي محاسبه مي گردد . حال اگر در تما م طول سال ملك در اجاره نبوده باشد ، فقط مال الاجاره همان مدت از سال كه در اجاره بوده است منظور مي شود آنگاه بيست و پنج درصد ( يك چهارم ) مال الاجاره مذكور بابت هزينه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره كسر و سه چهارم باقيمانده به عنوان در آمد مشمول ماليات تلقي مي گردد . در آمد مشمول ماليات اخير مورد اعمال نرخ مالياتي كه طبق ماده 131 قانون ماليات هاي متعلق به آن محاسبه مي شود .

در صورتيكه ملك به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقي باشد ، نرخ ماده 131 به در آ'دماليات اجاره اعمال نمي شود و از نرخ مقرر در ماده 105 به ميزان 25 درصد استفاده خودهد شد .

 در خصوص املاك مشاع بايد دقت شود كه سهم مال الاجاره ودر آمد مشمول ماليات مربوط به هر شريك جداگانه تعيين و سپس مورد اعمال نرخ مالياتي قرار مي گيرد كه طبعا در اين صورت  ماليات با لنسبه كمتري تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم ، مابه التفاوت دريافتي و پرداختي مشمول ماليات به نرخ ماده 131 مي باشد يكي از اختلافات بارز بين موديان محترم و اداره امور  مالياتي درخيلي از موارد بر سر اجاري بودن يا نبودن ملك است . ممكن است ماموران مالياتي ضمن اواحديابي و تحقيقات محلي ملكي را به عنوان اجاري شناسايي و بابت آن از طريق ارزيابي برابر املاك مشابه ماليات تعيين و ابلاغ نمايند در پاسخ به اين اقدام ، واگذاري به طور مجاني وبد حسابي مستاجر و عدم پرداخت تمام يا قسمتي از مال الاجاره نسبت به مطالبه ماليات اعتراض نمايد . در اين راستا ياد آوري مي شود كه به طور كلي ملك مورد استفاده غير ملك اجاري تلقي مي گردد اما درعين حال قانون ماليات هاي مستقيم تسهيلات و معافيتهايي در اين ماده قائل شده است كه اگر موديان ماليات اطلاع دقيق از آنها و نيز محدوديتهاي قانون داشته باشند اختلافات به حداقل كاهش خواهد يافت .

مهمترين اين موارد معافيت و تسهيلات قانوني به قرار زير مي باشد :

1- محل سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و افراد تحت تكلف مالك اجاري تلقي نمي شود ، مگر آنكه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت مي گردد .

2-  املاكي كه مجانا در اختيار سازمان هاي موضوع ماده 2 اين قانون قرار مي گيرند غير اجاري تلقي مي شوند .

3- چنانچه مالك ملك مسكوني خود را به اجاره واگذار و محل ديگري براي سكونت خويش اجاره نمايد ، مال الاجاره پرداختي از مال الاجاره دريافتي كسر  و بقيه طبق مقررات مشمول ماليات خواهد شد .

4- در مورد شخص حقيقي كه هيچ گونه درآمدي ديگري ندارد درسال 1384 مبلغ 22800000 ريال از در آمد مشمول ماليات سالانه مستغلات از ماليات معاف و مازاد طبق مقررات اين فصل مشمول ماليات مي باشد . به شرط اينكه اينگونه افراد به تسليم اظهار نامه خاصي كه مربوط به اين موضوع است اقدام نمايند .

5- در موارد فروش ملك محل  سكونت و دادن مهلت تخليه بدون اجاره بها ، ملك مزبور تا شش ماه به شرط ذكر آن در سند غير اجاري و معاف از ماليات شناخته مي شود .

6-  مالكان مجتمع هاي مسكوني داراي بيش از سه واحد استيجاري كه با رعايت الگوي مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت مسكن و شهر سازي ساخته شده يا مي شوند در طول مدت اجاره از صد در صد ماليات بر در آ'د معاف مي باشد . در غير اينصورت در آمد هر شخص ناشي از اجاره واحد يا واحد هاي مسكوني در تهران تا مجموع يكصد و پنجاه متر مربع زير بناي مفيد و درساير  نقاط تا مجموع دويست متر مربع زيربناي مفيد از ماليات ناشي از اجاره املاك معاف مي باشد .

نکته:

1- اگر كسي ادعا نمايد كه ملك خود را به طور مجاني دراختيار شخصي غير گذاشته است اين ادعا را شخص اخير نيز تاييد نمايد ، در اين صورت مالك معاف اما از شخصي كه از ملك استفاده مي نمايد ماليات بر در آمد اتفاقي كه ميزان آن بيش از ماليات اجاره خواهد بود ، مطالبه مي گردد .

2- با توجه به توضيحات فوق موديان محترم در اعتراض به ماليات مستغلات بايد در محدوده مقررات قانون انتظار تعديل ماليات را داشته باشند .

تكاليف موديان :

صاحبان در آمد اجاره مكلفند براي هر سال شمسي تا آخر تير ماه سال بعد اظهار نامه مالياتي كه فرم آن را ادارات امور مالياتي در اختيار مي گذارند ، تنظيم و به اداره امور مالياتي محل وقوع ملك تسليم و ماليات متعلق را پرداخت نمايند . حال آنكه خود داري از تسليم اظهار نامه و پرداخت ماليات در موعد مقرر سبب مطالبه ماليات و وصول جرايم خواهد شد .

[A.Ehsani]

 
  نحوهٔ محاسبه و کسر ماليات تکليفى درآمد اجاره املاک 
 
 با توجه به مفاد تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون ماليات‌هاى مستقيم کليه اشخاص حقوقى (اعم از دولتى يا خصوصى يا نهادهاى عمومى غيردولتي) مکلف هستند هنگام پرداخت اجاره‌بهاء ماليات متعلق را به‌شرح ماده ۱۳۱ قانون مزبور محاسبه و کسر و ظرف مدت ده روز به حساب تعيين‌شده از طرف وزارت امور اقتصادى و دارائى واريز و رسيد پرداخت را به مالک تسليم کنند.   
 
 
 مستفاد از تبصره فوق چنانچه اجاره املاک ماهانه، سه ماهه، شش ماهه و يا ساليانه پرداخت شود. تکليف فوق حسب مورد به‌ترتيب ۱۲ يا ۴ يا ۲ و يا يک مرتبه در سال بايد انجام شود.   
 
 
 مثال نمونه:   
 
 يک شرکت (دولتى يا خصوصي) ساختمانى را به مبلغ يک صد ميليون ريال در ماه به‌مدت سه سال از ۱/۱/۱۳۷۲ اجاره نموده و طبق قرارداد اجاره که به‌‌صورت سند رسمى در دفترخانه تنظيم شده مال‌الاجاره ساليانه بايد پرداخت شود. در اين‌صورت محاسبه ماليات درآمد اجاره مالک که بايستى توسط شرکت مستأجر انجام و پرداخت شود به‌شرح ذيل خواهد بود:   
 
 
 معافيت موضوع ماده ۵۳  ۲۵،۰۰۰،۰۰۰ = %۲۵ × ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ 
درآمد ماهانه اجاره مشمول ماليات  ۷۵،۰۰۰،۰۰۰۰ = ۲۵،۰۰۰،۰۰۰ ـ ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ 
درآمد ساليانه اجاره مشمول ماليات  ۹۰۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۱۲ × ۷۵،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات ساليانه درآمد اجاره  ۴۷۳،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۱۳۱ ۹۰۰،۰۰۰،۰۰۰ 
 
 
 
 - چنانچه اجاره‌بهاء هر شش ‌ماه يک‌بار پرداخت شود:   
 
 
 درآمد مشمول ماليات شش‌ ماهه اول  ۴۵۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۶ × ۷۵،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات شش ماهه اول  ۲۳۰،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۱۳۱ ۴۵۰،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات شش ماهه دوم  ۲۴۳،۰۰۰،۰۰۰ = ۲۳۰،۱۶۵،۰۰۰ ـ ۴۷۳،۱۶۵،۰۰۰ 
ـ چنانچه اجاره‌بهاء هر سه ماه يک‌بار پرداخت شود:  ۰۰۰،۰۰۰،۲۲۵= ۳ × ۷۵،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات سه ماهه اجاره‌بهاء  ۲۴۳،۰۰۰،۰۰۰ = ۲۳۰،۱۶۵،۰۰۰ ـ ۴۷۳،۱۶۵،۰۰۰ 
 
 
 
 - چنانچه اجاره‌بهاء ماهيانه پرداخت شود بايستى براساس درآمد اجاره ماهيانه براى هر ماه ماليات جداگانه محاسبه و چنانچه قرارداد اجاره تا پايان سال تداوم داشت در ماه آخر مابه‌التفاوت به‌صورت جمع درآمد اجارى ساليانه محاسبه و کسر شود.   
 
 
 ماليات اجارهٔ فروردين‌ماه  ۳۲،۶۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۷۵،۰۰۰،۰۰۰ 
درآمد اجاره تا پايان ارديبهشت‌ماه  ۱۵۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۲ × ۷۵،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات دو ماهه اول سال  ۷۱،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۱۵۰،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات اجاره‌بهاء ارديبهشت‌ماه  ۳۸،۵۰۰،۰۰۰ = ۳۲،۶۶۵،۰۰۰ ـ ۷۱،۱۶۵،۰۰۰ 
درآمد اجارى مشمول ماليات سه ماهه اول  ۲۲۵،۰۰۰،۰۰۰ = ۳ × ۷۵،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات سه ماهه اول سال  ۱۱۰،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۲۲۵،۰۰۰،۰۰۰ 
ماليات درآمد اجاره خردادماه   
۳۹،۰۰۰،۰۰۰ = (۳۸،۵۰۰،۰۰۰ + ۳۲،۶۶۵،۰۰۰) ـ ۱۱۰،۱۶۵،۰۰۰ 
 
 
 
 و به همين ترتيب الى آخر ادامه خواهيم داد.   
 
 
 چنانچه مالک هيچ‌گونه درآمد ديگرى غير از درآمد اجاره فوق نداشته باشد براى محاسبه ماليات، بايد مستأجرين معافيت موضوع ماده ۵۷ قانون ماليات‌ها را رأساً اعمال ننمايند و مؤدى (موجر) خود هنگام مراجعه به حوزهٔ مالياتى مربوطه تقاضاى معافيت مزبور را بنمايد زيرا مستأجر هيچ‌گونه اطلاعى از درآمدهاى مؤجر ندارد.   
 
 
  نکات قابل توجه در محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاک 
 
 در صورتى‌که مدت اجاره املاک (مستغلات) طى سال شروع شود براى محاسبه ماليات بايستى مجموع درآمد اجارى ماه شروع قرارداد اجاره تا پايان همان سال به‌دست آورده و به نرخ ماده ۱۳۱ ماليات مربوطه را محاسبه نمائيم.   
 
 
 چنانچه مالک مورد اجاره (املاک و مستغلات) بيش از يک‌نفر باشند نخست بايد درآمد اجاره به نسبت مالکيت مالکان مشخص شده و سپس براساس سهم هريک از مالکين ماليات مربوطه محاسبه و کسر شود.   
 
 
 در مورد محاسبه ماليات درآمد اجارى اشخاص حقيقى بايستى نخست کليه معافيت‌هاى مقرر در قانون از سهم درآمد اجارى ماهيانه يا ساليانه مالک کسر سپس ماليات مابه‌التفاوت حاصله محاسبه و کسر و پرداخت گردد.   
 
 
 چنانچه مالک يکى از اشخاص حقوقى باشد که صد در صد سرمايه آن به‌طور مستقيم يا غيرمستقيم متعلق به دولت باشد. چون اين‌گونه شرکت‌ها طبق مفاد تبصره ماده ۵۲ قانون ماليات‌ها از مقررات ماليات بر درآمد املاک مستثنيٰ هستند مستأجرين مکلف به کسر ماليات اجاره نمى‌باشند.   
 
 
 مثال نمونه:   
 
 شرکتى يک ساختمان ادارى را براى مدت يکسال به مبلغ سه ميليون و پانصد هزار ريال ماهيانه اجاره نموده است. مالکيت ساختمان مزبور به‌طور مشاع به‌طور متساوى به سه نفر (هر نفر دو دانگ) تعلق دارد. چنانچه اجاره‌بهاء ساختمان مزبور ساليانه پرداخت شود. ماليات درآمد اجارى هر يک از مالکين چقدر خواهد بود؟   
 
 
 درآمد اجارى ساليانه  ۴۲،۰۰۰،۰۰۰= ۱۲ × ۳،۵۰۰،۰۰۰ 
درآمد مشمول ماليات ساليانه مالکين  ۳۱،۵۰۰،۰۰۰ = %۷۵ × ۴۲،۰۰۰،۰۰۰ 
درآمد مشمول ماليات ساليانه هريک از مالکين  ۱۰،۵۰۰،۰۰۰ = ۱/۳ × ۳۱،۵۰۰،۰۰۰ 
ماليات ساليانه سهم هريک از مالکين  ۳،۱۱۵،۰۰۰نرخ ماده ۱۳۱ ۱۰،۵۰۰،۰۰۰ 
 
 
 
 چنانچه هريک از مالکين فوق هيچ‌گونه درآمد ديگرى نداشته باشند محاسبه ماليات آنان با اعمال مفروضات فوق به‌شرح ذيل خواهد بود.   
 
 
 درآمد ساليانه مشمول ماليات هريک از مالکين  ۹،۰۰۰،۰۰۰ = ۱،۵۰۰،۰۰۰ ـ ۱۰،۵۰۰،۰۰۰ 
ماليات سالانه هريک از مالکين  ۲،۵۱۵،۰۰۰نرخ ماده ۱۳۱ ۹،۰۰۰،۰۰۰ 
 
 
 
منبع:سایت آفتاب

[AFSHARPOOR]

باسلام

ضمن تشكر از توضيح كامل شما جناب احساني گرامي من در اسناد سال 89 سه قرارداد اجاره ملك جهت خوابگاه كارگري و مهندسي داشتم كه مباغ 25000000 را پيش پرداخت و ماهيانه 4000000 ريال اجاره بوده

كه بابت انها اين ثبت زدم

پيش پرداخت اجاره    20000000
تنخواه گردان                            20000000
بابت رهن مارالاجاره

هزينه اجاره محل      4000000
تنخواه گردان               4000000
بابت اجاره فروردين

و متاسفانه به روش شما اعمال نكردم يعني 75% اول حساب نكردم و هيچ گونه مالياتي به صورت ماهيانه 5% از پرداخت ماهيانه 4000000 ريال كسر نكردم كه به دارايي واريز نمايم

لطفا بفرمائيد
1- ايا ثبتهاي من صحيح است
2- اگر جريمه ميشوم مبلغ جريمه چقدر ميگردد
3- لطفا در صورت صحيح نبود ثبت راهنمايي فرمائيد

با تشكر فراوان

[A.Ehsani]

سلام

موجر شخص است یا شرکت است؟

[AFSHARPOOR]

با سلام


موجر شخص ميباشد و مستاجر شركت

[A.Ehsani]

بر اساس قانون شما باید 75 درصد آن را با توجه به جدول ماده 131 محاسبه و کسر و پرداخت میکردید. البته یه جورائی 5% عرف شده ولی قانونی نیست و ممیزها هم معمولا" قبول میکنند.
به هرحال کل مالیات و تاخیر آن از قرار ماهی 2% جریمه با بررسی ممیز از شما گرفته خواهد شد. هرچند که جریمه مالیات تکلیفی بخشودگی ندارد ولی شده که بخشودگی هم گرفتیم.

[اورش]

سلام

جناب احساني شركت ما سال 88 كه اظهارنامه  داد با اينكه هيچگونه پرداختي بابت كسر 5% از مالك انجام نداده بود ولي جريمه نشد؟

ايا مميزين گزينشي عمل ميكنند و ايا اينكه چون شركت ما در محل شعبه خوابگاه اجاره كرده بود ولي دفاتر در محل دفتر مركزي در يك شهرستان ديگر بررسي گرديد جريمه نشده

لطفا راهنمايي فرماييد